Berechnung: Sanierung, ROI und Scout Score

Vorlaeufiges Dimora-Modell, 2. November 2026. Webkarte, URL-Analyse und PDF nutzen dieselbe veroeffentlichte Berechnung. Kein Gutachten oder Unternehmerangebot.

Scout Score: Interesse, 0–100

Der Score ordnet die Eignung als zu prüfendes Projekt: Preisposition gegenüber ausgewählten Angeboten maximal 25 Punkte, Sanierungseignung 20, Lage 15, Objektmerkmale 15, Energie 10, Quelle/Kanal 10 und verfügbare Daten 5. Fotos und Dokumente bewirken begrenzte Korrekturen; Endwert 0–100. Der berechnete ROI ist keine Score-Komponente. Score 80 bedeutet weder 80% Rendite noch 80% Erfolgswahrscheinlichkeit. Beide Berechnungen können dieselben Quelldaten nutzen.

Vorläufiger ROI: Finanzszenario

A = Kaufpreis; B = Erwerbsreserve von 9% von A; C = geschätzte Arbeiten mit anwendbaren Risikokorrekturen; D = A+B+C; E = geschätzter Wert nach Arbeiten. Marge = E−D; ROI = (E−D)/D ×100%. E nutzt ausgewählte lokale Angebotspreisvergleiche, sonst eine passende OMI-Referenz. C nutzt nationale Modellansätze mit ausschließlich belegten regionalen Einzelposten. Fehlen Preis, nutzbare Fläche oder Verkaufswertreferenz, bleibt der ROI unbekannt. Keine automatischen Steuerboni. Ohne Finanzierung, Verkaufskosten, Exit-Steuern, anwendbare MwSt. und Verzögerungen. Kein garantierter Ertrag oder vollständiger Nettoabschluss.

Die 4 Entwicklungsstrategien & Parametrischer What-If-Simulator

Kandidat ab 140 m² oder ab 115 m² mit mindestens fünf Zimmern. Zugang, Eigentum, Baurecht und Gemeinschaftsordnung prüfen. E/F/G oder Sanierungsbedarf kennzeichnet einen Kandidaten. APE und Planung prüfen. Das Szenario setzt +320 €/m² Baukosten und ×1,14 beim Verkaufspreis je m² an. Energieklasse und Förderung erfordern Nachweise. Mögliche Zwangsversteigerung. Bekanntmachung, Termin, Mindestgebot und CTU-Gutachten je Los prüfen. Die 75 % des Einstiegspreises sind eine Szenarioannahme. Kandidat für leichte Sanierung. Tragwerk, Dach, Mengen, Kosten und Zeitplan vor Ort prüfen. Die Zähler folgen der aktiven Auswahl. Gibt es in der engen Ansicht keine Auktionen, zeigt die PVP-Schaltfläche die passende Kriterienauswahl und öffnet diese Ansicht.

Amax = max(0, ((E / (1 + r)) − C) / 1,09).

Hot Deals: beide Bedingungen

Scout Score ≥75 UND berechenbarer vorläufiger ROI ≥30%. Aktive Shortlistregeln und weitere Nutzerfilter gelten weiterhin. Keine Mindestquote, automatische Auffüllung oder niedrigere Grenzen. Score 80 mit ROI 35% kann qualifizieren; Score 80 mit ROI 20% und Score 70 mit ROI 50% qualifizieren nicht. Sortieren verändert diese Regeln nicht.

Potenzial — zu prüfen

Scout Score ≥75 bei unbekanntem ROI. Das Objekt nennt fehlende Angaben. Unbekannt bedeutet weder 0% noch negative Investition. Standard: absteigender Scout Score. Dieser Modus lockert Profilregelgruppen, damit unvollständige Fälle sichtbar bleiben; gewählte Gebiets-, Kanal-, Suchwort-, Preis- und Flächenfilter bleiben aktiv. Ein bekannter ROI unter 30% erscheint nicht automatisch hier; das Objekt bleibt unter aktiven Filtern in Shortlist oder Gesamtinventar verfügbar.

Filter, Suche und nationale Kosten

Die Suche nach Asolo oder villa durchsucht die aktive Auswahl. Filter schränken ein; Sortieren verändert nur die Reihenfolge. Katalog- und gefilterte Zähler können abweichen. Nationale Sanierungsansätze verhindern bei ausreichenden weiteren Angaben weder ROI noch Hot Deals. Ein nationaler Kostenansatz ersetzt keinen fehlenden Verkaufswert. Beispiel: Score 80 bei unbekanntem ROI bleibt zu prüfen, bis eine belegte Wertreferenz vorliegt.

Separate zusammengesetzte Rangfolge

Das gesonderte zusammengesetzte Rangsignal verwendet: 65% Scout Score, 25% normalisierter Brutto-ROI und 10% modellierte Datenabdeckung. Brutto-ROI = (E−A−C)/(A+C) ×100%, ohne Erwerbsreserve B. Für die Rangfolge wird er auf −20% bis +50% begrenzt und auf 0–100 umgerechnet. Diese gewichtete Rangzahl ist kein Scout Score und bestimmt die Hot Deals nicht. Hot Deals nutzt weiterhin den vorläufigen ROI einschließlich Erwerbsreserve. Diese gesonderte Rangfolge benötigt die erforderlichen Eingaben; sie ist keine zusätzliche Zugangsvoraussetzung für die vier Katalogansichten.

Flaeche: getrennte Wert-, Bau- und Mietbasis

Originale Quellflaeche bleibt erhalten. Wert-, Bau- und Mietbasis werden getrennt erfasst. Ohne erkannte Widersprueche bleibt die Quellflaeche eine ausdrueckliche parametrische Annahme, kein Aufmass oder bestaetigte Wohnflaeche. Netto/Brutto-Bezug der OMI-Referenzen bleibt gespeichert. Eine Summe aus Wohnung, Keller, Dachboden und Nebenraeumen gilt nicht automatisch komplett als Wohnraum. Materieller Widerspruch Quelle/Verkaufsflaeche (>2 m2 und >2%), ungeklaerte Katasterbasis, gemischte Gesamtsumme oder ungeklaerter Scheunenanbau: Wert, Baukosten, Miete und ROI ausgesetzt. Keine erfundenen Gewichte; kein automatisches Wohnsanierungsbudget fuer den Garten. Pruefhinweis auf Objektkarte und Begruendung in Details/PDF. Objekt und Score bleiben sichtbar; Pruefauswahl bei Score >=75 unter aktiven Filtern. Gewichtete Flaechen werden nicht erneut gewichtet.

Kataster, Quelldaten und Steuerprüfung

WMS-Karten und Quellkoordinaten liefern geografischen Kontext. Sie belegen weder Eigentum, Flurstücksidentität, Genehmigungen noch bauliche Konformität. Quelldaten und Modellannahmen bleiben getrennt. Steuervorteile erfordern eine gesonderte Prüfung der Situation und Voraussetzungen durch qualifizierte Fachleute; sie werden im ROI nicht automatisch abgezogen. Karte, Score und Bericht ersetzen diese Prüfungen nicht.

Unbestätigte Adresse und OMI-Zone

Hausnummer, Straße und Gemeinde müssen zum geografischen Ergebnis passen; der Punkt muss innerhalb der amtlichen OMI-Zone liegen. Ein Straßen- oder Gemeindepunkt bestätigt keine Objektzone. Bei Abweichungen wird keine angenäherte Zone zugewiesen. Die Angebotsadresse ist damit nicht als falsch erwiesen.

Warum eine OMI-Referenz fehlen kann

Unterschieden werden unvollständige Adresse, abweichendes Ergebnis, unbestätigte Adresse, vorübergehend unerreichbare Quelle, ungeprüfte Zone und fehlende nutzbare Wohnwerte. Eine Sperre oder fehlgeschlagene Anfrage beweist nicht, dass die Daten nicht existieren. Ohne OMI können geeignete lokale Referenzen nach den genannten Regeln den Verkaufswert stützen; sonst bleibt der ROI unbekannt.

Unklare Flächen, Preise und Dokumente

Zahlen werden nicht zusammengefügt; Wohnung, Grundstück und Garage werden nicht zu einer erfundenen Gesamtfläche addiert. Eine ausgewiesene Gesamtbewertungsfläche muss ausdrücklich zum richtigen Los gehören. Adresse, Seite und Quelle müssen erkennbar sein. Unlesbare Scans, mehrere Lose, widersprüchliche Werte und Flächen außerhalb des Wohnmodells (15–5.000 m²) erfordern Prüfung und ergeben nicht automatisch einen ROI.

Auswirkungen auf die Filter

Preis, Fläche oder Verkaufswert fehlt: unbekannter ROI, niemals automatisch 0%. Score ≥75 und unbekannter ROI: Potenzial — zu prüfen, unter aktiven Filtern. Ein bekannter niedriger oder negativer ROI ergibt weder einen Hot Deal noch eine automatische Aufnahme in die Prüfauswahl; das Objekt bleibt in Shortlist/Inventar verfügbar. Nationale Sanierungsansätze schließen nichts automatisch aus. Grundstücke und Gewerbe außerhalb des Wohnmodells benötigen eine eigene Kalkulation, ohne angenommene Wohnrendite oder Wohnerträge.

Neuberechnung, Aktualisierung und Berichte

ROI ist kein Bestandteil der Score-Formel. Neue Preis-, Flächen-, Lage- und Datenbelege können den Scout Score dennoch ändern. Objekt und Bericht nutzen dieselbe veröffentlichte Berechnung; neue Quelldaten haben Vorrang vor älteren Ergänzungen. Der Objekthinweis am Bildschirm ist italienisch; im fuenfseitigen A4-PDF erscheint er in IT, NL, EN oder DE. Eine bestätigte OMI-Zuordnung entfernt den alten Hinweis. Fehlende Fotos oder lesbare Dokumente rechtfertigen keine erfundenen Angaben.

Kostenquellen und Gebiet

Keine belegten kommunalen Gesamtpreise fuer Wohnhaussanierungen. Regionale Preislisten werden nur fuer gepruefte Einzelarbeiten verwendet; der Rest bleibt nationales Dimora-Modell. Keine erfundenen Stadt- oder Lagunenfaktoren. Amtliche Einheitspreise sind keine vollstaendigen Sanierungspreise pro Wohnflaeche.

Belegte Abdeckung

Bei umfangreichen Arbeiten: Modellannahme 1 m² Zementestrich, 6 cm, pro m² Gewerbe-/Verkaufsflaeche. Venetien VEN26-01.13.07.00: 26,15 EUR/m². Trient B.06.20.0111.010: 18,14 EUR/m², nur unter 500 m², Recyclingzuschlag. Spezifikation und Menge pruefen. Der uebrige Betrag ist nationales Modell. Lombardei, unbekanntes Gebiet, leichte Arbeiten oder PAT-Flaechenueberschreitung: ausdruecklicher nationaler Rueckfall.

Nationale Modellansaetze

Keine amtlichen DEI-Tarife: Neubau 90; guter Zustand 280; Rohbau 550; Ruine 1.500; Palazzo 1.150; Villa/Landhaus 1.050; sonstige 850 EUR/m². Zustand hat Vorrang. Nur die Estrichreserve 26,15 EUR/m² wird regional ersetzt: Trient 850−26,15+18,14 = 841,99 EUR/m². 18,14 ist kein Gesamtpreis. Der belegte Anteil wird prozentual ausgewiesen.

Foto- und Dokumentrisiken

Kosten=Flaeche×Basis×Fotorisiko×Zustand×Dokumente. Risiko niedrig/mittel/hoch 0,95/1,10/1,25; Zustand 1+clamp((60−Zustandsscore)/200,0,0,20). Dokumente: je hoher Architekturhinweis +6%, mittlerer +1,5%, maximal +22%. Ohne belastbare Analyse Faktor 1. Einmalige Anwendung. Mengen, MwSt. und unbelegte Logistikaufpreise bleiben zu pruefen.

Verkaufswert

Median aus 3–5 geprueften Angeboten in gutem/sehr gutem Zustand, gleiche Gemeinde/Typ/Variante, Flaeche ±30%, bis 3 km oder gleiche OMI-Zone ohne Koordinaten, hoechstens 30 Tage alt. Keine Dubletten oder Selbstvergleiche. Angebotspreise sind keine Verkaufspreise. Sonst OMI-Szenario OTTIMO bzw. gewaehlte OMI-Referenz ohne pauschalen 32%-Aufschlag. Fehlende Kerndaten: kein ROI.

Vorlaeufiger ROI

A Kauf; B Erwerbsreserve 9% von A; C Arbeiten; D=A+B+C; E Wert nach Arbeiten. Marge=E−D; ROI=(E−D)/D×100. Separater Brutto-ROI ohne B. Reserve ist keine individuelle Steuerberechnung. Ohne Finanzierung, Verkaufskosten, Exit-Steuern, ggf. MwSt. und Verzoegerung; keine automatischen Steuerboni. PDF-Anteile 10/18/20/22/18/12% sind Modellaufteilungen, kein Aufmass.

Scout Score und Gebietseinfluss

Maximal 100: Preis 25, Sanierungsfit 20, Lage 15, Objekt 15, Energie 10, Kanal 10, Daten 5. Fotos: round((Zustand−55)/12), Risiko hoch/niedrig/mittel −7/+3/−2, Potenzial +4/−4/0, Sicherheit +1/−2/0. Dokumente: +1 vollstaendig mit Befund, −3 Architektur hoch, −2 Recht hoch, −1 mittel; begrenzt −18/+1. Gesamtscore 0–100. Gebietskosten aendern ROI, Sortierung und Hot Deals (Score ≥75 und ROI ≥30%), nicht diese Gewichte.

Zwei Auswahlen halten Potenzial sichtbar

Hot Deals: Scout Score mindestens 75 UND berechenbarer vorläufiger ROI mindestens 30%, ohne automatisches Auffüllen oder niedrigere Grenzen. Potenzial — zu prüfen: Score mindestens 75 bei unbekanntem ROI, nach Scout Score und innerhalb aktiver Filter. Unbekannter ROI bedeutet weder 0% noch eine schlechte Investition. Das Objekt nennt fehlenden Kaufpreis, Fläche, Verkaufswertreferenz oder spezifische Kalkulation. Nationale Renovierungsansätze verhindern weder ROI-Berechnung noch Hot Deals. Objekte bleiben auch in Shortlist und Gesamtinventar unter den gewählten Filtern auffindbar.

Verlässlichkeit der OMI-Referenz

Eine Zone erfordert eine eindeutige amtliche Gemeindezuordnung und Koordinaten innerhalb genau einer veröffentlichten Zone der Agenzia delle Entrate. Getrennte Umrisse und Aussparungen werden geprüft. Eine geschätzte Straßen- oder Gemeindeposition belegt keine Objektzone. Ohne belegte Zone und passende Wohnimmobilienquotierung bleibt der ROI unbekannt, sofern qualifizierte Vergleichsangebote fehlen. Garagen- und Stellplatzpreise bewerten kein Wohnhaus. Die Anreicherung prüft das neueste Halbjahr täglich; Zeitraum und Quelle bleiben im Bericht erhalten. Die Polygonprüfung bestätigt nicht die Genauigkeit der Portalkoordinaten. OMI ist eine halbjährliche Marktspanne, kein Gutachten oder garantierter Verkaufspreis. Nationale Sanierungsansätze ersetzen keinen fehlenden Verkaufswert.

Aktualisierung und Grenzen

Neuberechnung bei Sync und Foto-/Dokumentveroeffentlichung; Version, relevante Eingaben und Marktgruppe bestimmen geaenderte Datensaetze. Keine neuen KI- oder Portalaufrufe nur fuer die Berechnung. Atomare SQLite-Lesesnapshots. Amtliche PDF-Quellen anklickbar. Vor Investitionen Mengen und lokale Angebote pruefen.

Fonti / Sources / Quellen / Bronnen

Regione Veneto - Prezzario LL.PP. 2026 · VEN26-01.13.07.00 · 26.15 EUR/m² · Original
SHA-256: 8460e94f125d2499b383162df816aff46272590d0086d00461a9b1ee2629a78e

Provincia autonoma di Trento - EPPAT 2026 · B.06.20.0111.010 · 18.14 EUR/m² · Original
SHA-256: 2cddea7da4b933fa7e03b8acfc26d51d01c6f8681a6be02802636c8db9366119

Model: 20261030-financial-v2 · Cost book: 20261029-regional-v1 · Reviewed 30/10/2026