Metodo di calcolo: lavori, ROI e Punteggio di interesse

Modello preliminare Dimora, versione 2 novembre 2026. Scheda, analisi URL e PDF usano lo stesso risultato pubblicato. Non è una perizia o un preventivo.

Punteggio di interesse: valutazione preliminare, 0–100

Il Punteggio di interesse ordina il potenziale come progetto da approfondire: posizione di prezzo rispetto agli annunci selezionati massimo 25 punti, idoneità alla ristrutturazione 20, posizione 15, caratteristiche dell’immobile 15, energia 10, fonte/canale 10 e dati disponibili 5. Foto e documenti applicano correzioni limitate; risultato finale 0–100. Il ROI calcolato non è una componente del Punteggio. Punteggio 80 non significa rendimento o probabilità di successo dell’80%. Punteggio e ROI possono usare gli stessi dati di fonte.

ROI preliminare: scenario economico

A = acquisto; B = riserva di acquisto pari al 9% di A; C = lavori stimati con gli adeguamenti di rischio applicabili; D = A+B+C; E = valore stimato dopo i lavori. Margine = E−D; ROI = (E−D)/D ×100%. E usa confronti locali di prezzi richiesti selezionati, altrimenti un riferimento OMI pertinente. C usa basi nazionali di modello e solo le voci regionali documentate. Senza prezzo, superficie utilizzabile o riferimento di vendita, il ROI non è calcolabile. Nessun bonus fiscale automatico. Esclusi finanziamento, costi di vendita, imposte sulla rivendita, IVA applicabile e ritardi. Non è un ricavo garantito né un consuntivo netto completo.

Le 4 Strategie di Valorizzazione & Simulatore Parametrico di Scenari

Candidato con almeno 140 m², oppure almeno 115 m² e cinque vani. Verificare accessi, titolo, urbanistica e condominio prima di ipotizzare unità autonome. Classe E/F/G o immobile da riqualificare: verificare APE e progetto. Il preset assume +320 €/m² di lavori e ×1,14 sul prezzo di uscita. Classe futura e incentivi richiedono verifica. Possibile vendita giudiziaria. Verificare avviso, turno, offerta minima e perizia CTU del lotto. Il 75% del prezzo nel simulatore è una scelta di scenario. Possibili lavori leggeri. Un sopralluogo deve verificare struttura, tetto, computo e durata. I conteggi seguono la selezione attiva. Se nella vista ristretta mancano aste, il pulsante PVP mostra i candidati della shortlist con gli stessi filtri e apre quella vista.

Amax = max(0, ((E / (1 + r)) − C) / 1,09).

Migliori opportunità: due condizioni insieme

Punteggio di interesse ≥ 75 E ROI preliminare calcolabile ≥ 30%. Restano applicate le regole della selezione per criteri attive e gli ulteriori filtri dell’utente. Nessuna quota minima, riempimento automatico o riduzione delle soglie. Punteggio 80 con ROI 35% può qualificarsi; Punteggio 80 con ROI 20% e Punteggio 70 con ROI 50% non si qualificano. L’ordinamento non modifica i requisiti di ammissione.

Opportunità da verificare

Punteggio di interesse ≥ 75 con ROI non calcolabile. La scheda indica il dato mancante. Sconosciuto non significa 0% o investimento negativo. Ordinamento iniziale: Punteggio decrescente. Questa modalità allenta i gruppi di regole del profilo per mantenere visibili i dossier incompleti; restano i filtri scelti per zona, canale, parola chiave, prezzo e superficie. Un ROI noto inferiore al 30% non rientra automaticamente qui: l’immobile resta consultabile nella selezione per criteri o nell’inventario secondo i filtri attivi.

Filtri, ricerca e costi nazionali

La ricerca, ad esempio Asolo o villa, opera nella selezione attiva. I filtri restringono la selezione; l’ordinamento cambia soltanto la sequenza. I conteggi del catalogo e quelli filtrati possono differire. Una stima lavori nazionale non impedisce ROI o Migliori opportunità se gli altri dati bastano. Un costo nazionale non sostituisce un valore di vendita mancante. Esempio: Punteggio 80 e ROI sconosciuto resta da verificare finché non viene acquisito un riferimento documentato.

Graduatoria composita distinta dalle Migliori opportunità

Il segnale composito di graduatoria usa: 65% Punteggio di interesse, 25% ROI lordo normalizzato e 10% copertura dati del modello. ROI lordo = (E−A−C)/(A+C) ×100%, senza la riserva B. Per la graduatoria il ROI lordo è limitato tra −20% e +50% e convertito in 0–100. Il risultato ponderato non è il Punteggio di interesse e non decide le Migliori opportunità. Le Migliori opportunità continuano a usare il ROI preliminare comprensivo della riserva di acquisto. Questa graduatoria richiede i dati necessari; non è un ulteriore requisito di ammissione alle quattro viste del catalogo.

Superficie: tre basi esplicite e controllo delle incongruenze

Il dato m² originale resta invariato. Il modello registra separatamente base valore, base lavori e base affitto. Per una normale superficie di fonte senza incongruenze, lo stesso dato resta una dichiarata ipotesi parametrica, non un rilievo o superficie abitabile certificata. OMI specifica netto/lordo per vendita e locazione: la base N/L della referenza resta registrata. Un totale fisico che somma abitazione, cantine, soffitte e accessori non viene automaticamente trattato come tutto residenziale. Divergenza materiale fra misura fonte e commerciale documentata (>2 m² e >2%), base catastale non conciliata, somma mista esplicita o barchessa annessa senza ambito definito: valore, Costo dei lavori, affitto e ROI sospesi. Nessuna ponderazione inventata, nessun quadro economico residenziale applicato automaticamente al giardino. Indicatore Superficie da verificare e motivo in scheda/PDF. Punteggio di interesse e immobile restano visibili; accesso alla selezione Da verificare con Punteggio ≥ 75 e filtri attivi. Una misura commerciale già ponderata non viene riponderata.

Catasto, dati di fonte e verifiche fiscali

Le mappe WMS e le coordinate di fonte offrono un contesto geografico. Non attestano proprietà, identificazione particellare, autorizzazioni o conformità edilizia. Dati pubblicati e ipotesi di modello restano distinti. Le agevolazioni fiscali richiedono una verifica separata della situazione e dei requisiti da parte di un professionista abilitato; non vengono sottratte automaticamente dal ROI. Mappa, Punteggio e rapporto non sostituiscono queste verifiche.

Indirizzo non confermato e zona OMI

Civico, via e comune devono coincidere con il risultato geografico; il punto deve ricadere nella zona OMI ufficiale. Una posizione di strada o comune non conferma la zona del singolo immobile. Se il risultato non coincide, non viene assegnata una zona per approssimazione: ciò non dimostra che l’indirizzo dell’annuncio sia errato.

Perché il riferimento OMI può mancare

La scheda distingue indirizzo incompleto, risultato non coincidente, indirizzo non confermato, fonte temporaneamente indisponibile, zona non verificata e assenza di valori residenziali utilizzabili. Un blocco o una mancata risposta non prova che il dato non esista. Senza OMI il valore di uscita può comunque derivare da confronti locali che soddisfano i requisiti dichiarati; altrimenti il ROI resta sconosciuto.

Superficie, prezzi e documenti ambigui

Nessuna cifra viene ricostruita unendo numeri o sommando abitazione, terreno e garage. Un totale commerciale deve essere esplicitamente attribuibile al lotto pertinente. Civici, pagine e fonti devono essere riconoscibili. Scansioni non leggibili, più lotti, valori contrastanti e superficie fuori dall’intervallo del modello abitativo (15–5.000 m²) richiedono verifica; non producono automaticamente un ROI.

Effetto delle eccezioni sui filtri

Prezzo, superficie o valore di vendita mancanti: ROI sconosciuto, mai 0% assegnato automaticamente. Punteggio ≥ 75 con ROI sconosciuto: Opportunità da verificare, nei filtri attivi. ROI noto basso o negativo: niente Migliore opportunità e niente ingresso automatico nella selezione da verificare; resta consultabile nella selezione per criteri/inventario. Costi lavori nazionali: nessuna esclusione automatica. Terreni e immobili commerciali fuori dal modello residenziale: computo specifico, senza ROI o ricavi residenziali presunti.

Ricalcolo, aggiornamenti e rapporti

Le regole del Punteggio non includono il ROI. Nuovi dati su prezzo, superficie, posizione e copertura informativa possono però cambiare il Punteggio. Scheda e rapporto usano lo stesso calcolo pubblicato; dati nuovi prevalgono su integrazioni precedenti. Il messaggio sul singolo immobile è in italiano; nei PDF di cinque pagine A4 è nella lingua scelta IT, NL, EN o DE. Una quotazione confermata elimina il vecchio avviso. Mancanza di foto o documenti leggibili non autorizza a inventare i dati.

Origine dei costi e territorio

Non disponiamo di prezzi comunali verificati per una ristrutturazione completa. Si usa il prezzario regionale/provinciale solo per le voci realmente confrontate e il parametro nazionale Dimora per il resto. Nessun coefficiente comunale o lagunare inventato. Le liste ufficiali sono prezzi di singole lavorazioni, non tariffe complete di ristrutturazione al m².

Copertura verificata attuale

Per lavori estesi, il modello ipotizza 1 m² di massetto cementizio di 6 cm per m² commerciale. Veneto: VEN26-01.13.07.00, 26,15 EUR/m². Trento: B.06.20.0111.010, 18,14 EUR/m², solo sotto 500 m², aggregato riciclato. Specifiche e quantità richiedono verifica; non sono indici di costo di un intero cantiere. La quota non coperta resta un modello nazionale. Per Lombardia, territori non risolti, lavori leggeri o limite PAT superato: base nazionale esplicita.

Parametro nazionale e sostituzione della voce

Assunzioni Dimora, non tariffe ufficiali DEI: nuova costruzione 90; buono stato 280; grezzo 550; rudere 1.500; palazzo 1.150; villa/casale/rustico 1.050; altro 850 EUR/m². Prevale lo stato. Nei lavori estesi la base include una riserva massetto di 26,15 EUR/m²: solo questa riserva viene sostituita dal prezzo regionale verificato. Esempio: 850 − 26,15 + 18,14 = 841,99 EUR/m² a Trento; non 18,14 EUR/m² per l’intera ristrutturazione. Il dato mostra la percentuale realmente coperta dal prezzario.

Correzioni per evidenze

Lavori = superficie × base × rischio visivo × condizione × documenti. Rischio basso/medio/alto: 0,95/1,10/1,25. Condizione: 1 + clamp((60 − indice stato)/200, 0, 0,20). Rilievi architettonici: +6% alto, +1,5% medio, massimo +22%. Senza analisi valida: fattore 1. Ogni fattore viene applicato una sola volta. Quantità, IVA e maggiorazioni logistiche non accertate non diventano certezze.

Valore di uscita

Mediana di almeno 3 e massimo 5 annunci verificati in buono/ottimo stato, stesso comune/tipologia/variante, superficie ±30%, entro 3 km o stessa zona OMI se mancano coordinate, osservati negli ultimi 30 giorni. Esclusi duplicati e immobile stesso. Prezzi richiesti, non prezzi di rogito. Campione insufficiente: scenario OMI OTTIMO, altrimenti riferimento OMI selezionato, senza incremento automatico del 32%. Senza prezzo, superficie o valore di uscita: ROI non calcolabile.

ROI preliminare

A = prezzo di ingresso; B = riserva acquisto 9% di A; C = costo dei lavori; D = A+B+C; E = valore post-opere. Margine = E−D; ROI = (E−D)/D ×100. ROI lordo alternativo esclude B ed è etichettato separatamente. B è una riserva, non un calcolo fiscale personalizzato. Esclusi finanziamento, mediazione di vendita, imposte sulla rivendita, IVA applicabile e ritardi. Nessun bonus fiscale automatico. I sei gruppi nel PDF sono ripartizioni indicative 10/18/20/22/18/12%, non un computo metrico misurato.

Punteggio di interesse e impatto del territorio

Sette componenti, massimo 100: prezzo 25, idoneità ristrutturazione 20, posizione 15, qualità immobile 15, energia 10, canale 10, dati 5. Foto: condizione round((indice−55)/12), rischio −7/+3/−2 (alto/basso/medio), potenziale +4/−4/0, attendibilità +1/−2/0. Documenti: +1 se completi con riscontri, −3 per architettura alta, −2 per legale alto, −1 per medio; limite −18/+1. Totale limitato a 0–100. Un costo territoriale maggiore riduce ROI e può cambiare l’ordine e le Migliori opportunità (Punteggio ≥ 75 e ROI preliminare ≥ 30%); non modifica da solo i pesi del punteggio.

Due selezioni per non perdere opportunità

Migliori opportunità: Punteggio di interesse almeno 75 E ROI preliminare calcolabile almeno 30%, senza riempimento automatico o riduzione delle soglie. Opportunità da verificare: Punteggio almeno 75 con ROI non calcolabile, ordinato per Punteggio e soggetto ai filtri attivi. ROI sconosciuto non equivale a 0% o investimento negativo. La scheda segnala prezzo, superficie, riferimento di vendita o computo specifico mancante. La base nazionale dei lavori non esclude il calcolo ROI o la selezione Migliori opportunità. Gli immobili restano consultabili anche nella selezione per criteri e nell’inventario, secondo i filtri scelti.

Affidabilità del riferimento OMI

La zona è collegata solo mediante nome comunale ufficiale univoco e coordinate contenute in una sola zona pubblicata da Agenzia delle Entrate. Le geometrie possono avere più contorni e vuoti: tutti vengono verificati. Una posizione stimata a livello di via o comune non dimostra la zona del singolo immobile. Senza zona certa e quotazione residenziale adatta, il ROI resta non calcolabile se mancano comparabili qualificati. Box e posti auto non sono riferimenti per il valore di una casa. Il semestre più recente viene verificato ogni giorno durante l’arricchimento; semestre e fonte sono conservati nel dossier. Il collegamento cartografico non certifica la precisione delle coordinate fornite dal portale. OMI è una fascia di mercato semestrale, non una perizia né un prezzo di vendita garantito. La base nazionale dei costi di ristrutturazione non sostituisce un valore di vendita mancante.

Aggiornamento e limiti

Il catalogo viene ricalcolato alla pubblicazione della sincronizzazione e degli arricchimenti foto/documenti. Versione, dati rilevanti e gruppo di mercato determinano quali schede cambiano. Nessuna nuova chiamata IA o estrazione portale per il solo ricalcolo. L’archivio di lettura SQLite viene pubblicato atomicamente. Nei PDF la fonte regionale è cliccabile. Raccomandazione: preventivi locali e computo quantitativo prima di una decisione di investimento.

Fonti / Sources / Quellen / Bronnen

Regione Veneto - Prezzario LL.PP. 2026 · VEN26-01.13.07.00 · 26.15 EUR/m² · Original
SHA-256: 8460e94f125d2499b383162df816aff46272590d0086d00461a9b1ee2629a78e

Provincia autonoma di Trento - EPPAT 2026 · B.06.20.0111.010 · 18.14 EUR/m² · Original
SHA-256: 2cddea7da4b933fa7e03b8acfc26d51d01c6f8681a6be02802636c8db9366119

Model: 20261030-financial-v2 · Cost book: 20261029-regional-v1 · Reviewed 30/10/2026