Rekenmethode: renovatie, ROI en Scout Score

Voorlopig Dimora-model, 2 november 2026. Pandkaart, URL-analyse en PDF gebruiken hetzelfde gepubliceerde resultaat. Geen definitieve taxatie of aannemersofferte.

Scout Score: interesse, 0–100

De score rangschikt de geschiktheid als onderzoeksproject: prijspositie tegenover geselecteerde vergelijkingspanden maximaal 25 punten, renovatiegeschiktheid 20, ligging 15, pandkenmerken 15, energie 10, bron/kanaal 10 en beschikbare gegevens 5. Foto- en documentbevindingen geven begrensde correcties; de eindscore blijft 0–100. De berekende ROI is geen scorecomponent. Score 80 betekent geen rendement of slagingskans van 80%. Score en ROI kunnen wel dezelfde brongegevens gebruiken.

Voorlopige ROI: financiële modelsituatie

A = aankoopprijs; B = aankoopreserve van 9% van A; C = geraamde renovatiekosten inclusief toepasselijke risicoaanpassingen; D = A+B+C; E = geraamde waarde na renovatie. Marge = E−D; ROI = (E−D)/D ×100%. E gebruikt geselecteerde lokale vraagprijsvergelijkingen, anders een passende OMI-referentie. C gebruikt landelijke modelbedragen met alleen de aantoonbaar gedekte regionale posten. Zonder prijs, bruikbaar oppervlak of verkoopwaardereferentie is de ROI onbekend. Geen automatische fiscale bonus. Financiering, verkoopkosten, exitheffingen, toepasselijke btw en vertraging zijn uitgesloten. Dit is geen gegarandeerde opbrengst of volledige netto-eindafrekening.

De 4 Primaire Herontwikkelingsstrategieën & Parametrische What-If Simulator

Kandidaat vanaf 140 m², of vanaf 115 m² met minstens vijf kamers. Controleer toegang, bestemming, vergunningen en mede-eigendom. E/F/G of renovatiebehoefte duidt op een kandidaat. Controleer het APE en ontwerp. De knop neemt +€320/m² werken en ×1,14 op de verkoopwaarde per m² aan. Toekomstige energieklasse en subsidie vragen bewijs. Mogelijke gerechtelijke verkoop. Controleer verkoopbericht, ronde, minimumbod en CTU-taxatie van het kavel. De 75% van de instapprijs is een scenarioaanname. Mogelijk lichte renovatie. Laat draagconstructie, dak, begroting en doorlooptijd ter plaatse verifiëren. Tellers volgen de actieve selectie. Zijn er in een beperkte weergave geen veilingen, dan toont de PVP-knop het aantal uit de shortlist met dezelfde filters en opent die weergave.

Amax = max(0, ((E / (1 + r)) − C) / 1,09).

Hot Deals: twee voorwaarden tegelijk

Scout Score ≥75 EN berekenbare voorlopige ROI ≥30%. De actieve shortlistregels en aanvullende gebruikersfilters blijven gelden. Geen minimumaantal, automatische aanvulling of lagere drempels. Score 80 met ROI 35% kan kwalificeren; score 80 met ROI 20% en score 70 met ROI 50% kwalificeren niet. De sorteerkeuze verandert deze toelatingsregels niet.

Kansrijk — te beoordelen

Scout Score ≥75 met onbekende ROI. Het pand vermeldt de ontbrekende invoer. Onbekend betekent geen 0% en geen negatieve investering. Standaardvolgorde: Scout Score, hoog naar laag. Deze onderzoeksmodus versoepelt de profielregelgroepen om onvolledige dossiers zichtbaar te houden; gekozen regio, kanaal, trefwoord en prijs-/oppervlaktefilters blijven gelden. Een bekende ROI onder 30% hoort niet automatisch in deze onderzoeksmodus. Zo’n pand blijft via shortlist of volledige inventaris vindbaar binnen de actieve filters.

Filters, zoekwoord en landelijke kosten

Zoeken met bijvoorbeeld Asolo of villa doorzoekt de actieve selectie. Filters vernauwen die selectie; sorteren wijzigt alleen de volgorde. Catalogusaantallen en aantallen binnen de gekozen filters kunnen verschillen. Een landelijke renovatieraming verhindert geen ROI of Hot Deal als de andere gegevens toereikend zijn. Een landelijk kostenbedrag vervangt geen ontbrekende verkoopwaarde. Voorbeeld: score 80 en onbekende ROI blijft te beoordelen totdat een onderbouwde waardereferentie beschikbaar is.

Afzonderlijke samengestelde rangschikking

Het afzonderlijke samengestelde rangschikkingssignaal gebruikt: 65% Scout Score, 25% genormaliseerde bruto ROI en 10% modelmatige gegevensdekking. Bruto ROI = (E−A−C)/(A+C) ×100%, dus zonder de aankoopreserve B. Voor de rangschikking wordt die bruto ROI begrensd op −20% tot +50% en naar 0–100 omgerekend. Dit gewogen rangnummer is geen Scout Score en bepaalt de Hot Deals niet. Hot Deals blijft de voorlopige ROI inclusief aankoopreserve gebruiken. Deze afzonderlijke rangschikking vereist de benodigde invoer; zij is geen extra selectievoorwaarde voor de vier catalogusweergaven.

Oppervlak: aparte waarde-, werk- en huurgrondslag

De oorspronkelijke bronmaat blijft bewaard. Waardeoppervlak, werkoppervlak en huuroppervlak worden afzonderlijk vastgelegd. Bij een normale bronmaat zonder gevonden tegenstrijdigheid blijft hetzelfde getal een expliciete parametrische aanname, geen inmeting of gecertificeerd woonoppervlak. Netto/bruto van OMI-verkoop en -huur blijft vastgelegd. Een fysieke optelsom van woning, kelder, zolder en bijruimten wordt niet automatisch geheel woonruimte. Materieel verschil bronmaat versus commerciele documentmaat (>2 m2 en >2%), onduidelijke kadastrale basis, expliciete gemengde som of aangebouwde schuur zonder afgebakende werkomvang: waarde, CAPEX, huur en ROI worden opgeschort. Geen verzonnen weging en geen automatisch woonrenovatiebudget voor de tuin. Tegelbadge plus reden in details/PDF. Pand en Scout Score blijven zichtbaar; onderzoeksselectie bij Score >=75 binnen actieve filters. Reeds gewogen commerciele maten worden niet opnieuw gewogen.

Kadaster, brongegevens en fiscale controles

WMS-kaarten en broncoördinaten geven geografische context. Zij bewijzen geen eigendom, perceelidentificatie, vergunningsstatus of bouwkundige conformiteit. Getoonde brongegevens en modelaannames blijven van elkaar onderscheiden. Fiscale voordelen vereisen een afzonderlijke toets van situatie en voorwaarden door een bevoegde professional; ze worden niet automatisch op de ROI in mindering gebracht. Kaart, score en rapport vervangen die controles niet.

Adres niet bevestigd en OMI-zone

Huisnummer, straat en gemeente moeten overeenkomen met het geografische resultaat; het punt moet binnen de officiële OMI-zone vallen. Een straat- of gemeentepunt bevestigt geen pandzone. Bij een afwijkend resultaat wordt geen zone bij benadering toegekend. Dat bewijst niet dat het adres in de advertentie fout is.

Waarom de OMI-referentie kan ontbreken

Het pand onderscheidt een onvolledig adres, afwijkend resultaat, onbevestigd adres, tijdelijk onbereikbare bron, onbevestigde zone en ontbrekende bruikbare woningwaarden. Een blokkade of mislukte aanvraag bewijst niet dat het gegeven nergens bestaat. Zonder OMI kan de verkoopwaarde nog volgen uit lokale vergelijkingen die aan de vermelde voorwaarden voldoen; anders blijft de ROI onbekend.

Onduidelijke oppervlakten, prijzen en documenten

Getallen worden niet samengeplakt of opgebouwd door woning, grond en garage op te tellen. Een commercieel totaal moet expliciet bij het juiste lot horen. Adres, pagina en bron moeten herkenbaar zijn. Onleesbare scans, meerdere loten, tegenstrijdige waarden en oppervlak buiten de grenzen van het woningmodel (15–5.000 m²) vragen controle en leveren niet automatisch een ROI op.

Gevolg van uitzonderingen voor de filters

Prijs, oppervlak of verkoopwaarde ontbreekt: ROI onbekend, nooit automatisch 0%. Score ≥75 en onbekende ROI: Kansrijk — te beoordelen, binnen actieve filters. Een bekende lage of negatieve ROI geeft geen Hot Deal en geen automatische opname in de onderzoeksselectie; het pand blijft via shortlist/inventaris vindbaar. Landelijke renovatiekosten sluiten niets automatisch uit. Grond en commercieel vastgoed buiten het woningmodel vragen een specifieke begroting, zonder veronderstelde woning-ROI of woningopbrengst.

Herberekening, updates en rapporten

ROI is geen onderdeel van de scoreformule. Nieuwe gegevens over prijs, oppervlak, ligging en gegevensdekking kunnen de Scout Score wel veranderen. Pand en rapport gebruiken dezelfde gepubliceerde berekening; nieuwe brongegevens gaan voor eerdere aanvullingen. De pandmelding op het scherm is Italiaans; in de vijf A4-pagina’s tellende PDF staat zij in de gekozen taal IT, NL, EN of DE. Een bevestigde OMI-koppeling verwijdert de oude melding. Ontbrekende foto’s of leesbare documenten rechtvaardigen geen verzonnen gegevens.

Kostenbron en gebied

Er zijn geen getoetste gemeentelijke totaalprijzen voor woningrenovatie beschikbaar. Alleen gecontroleerde afzonderlijke werkzaamheden krijgen een regionale/provinciale bronprijs; het overige budget blijft een landelijke Dimora-aanname. Geen verzonnen stads- of lagunetoeslag. Officiele prijsposten zijn geen volledige renovatieprijs per m² woning.

Huidige brondekking

Bij ingrijpende werkzaamheden: aanname 1 m² cementdekvloer van 6 cm per m² commercieel oppervlak. Veneto VEN26-01.13.07.00: €26,15/m². Trento B.06.20.0111.010: €18,14/m², uitsluitend onder 500 m² en met gerecycled toeslagmateriaal. Specificatie en hoeveelheid toetsen. Het ongedekte deel blijft een landelijke modelraming. Voor Lombardije, onbekend gebied, lichte werkzaamheden of overschrijding PAT-oppervlak geldt expliciet de landelijke terugval.

Landelijke modelbedragen

Dimora-aannames, geen officiele DEI-tarieven: nieuwbouw 90; goede staat 280; casco 550; ruine 1.500; palazzo 1.150; villa/landhuis 1.050; overige 850 EUR/m². Staat gaat voor type. Bij ingrijpende renovatie is €26,15/m² gereserveerd voor de dekvloer; alleen die post wordt regionaal vervangen. Trento: 850−26,15+18,14 = 841,99 EUR/m². €18,14 is dus geen volledige renovatieprijs. Het daadwerkelijk door bronprijzen gedekte percentage wordt getoond.

Foto- en documentcorrecties

Werken=oppervlak×basis×fotorisico×conditie×documenten. Risico laag/midden/hoog: 0,95/1,10/1,25. Conditie: 1+clamp((60−conditiescore)/200,0,0,20). Documenten: +6% per hoog bouwkundig aandachtspunt, +1,5% per gemiddeld, maximaal +22%. Zonder geldige analyse factor 1. Elk eenmaal toegepast. Hoeveelheden, btw en ongetoetste logistieke toeslagen blijven onzeker.

Waarde na renovatie

Mediaan van 3–5 geverifieerde vraagprijzen in goede/uitstekende staat, dezelfde gemeente/type/variant, oppervlak ±30%, binnen 3 km of dezelfde expliciete OMI-zone zonder coordinaten, maximaal 30 dagen oud. Geen duplicaten of eigen pand als vergelijking. Vraagprijzen zijn geen gerealiseerde verkopen. Bij onvoldoende vergelijkingen: OMI-scenario OTTIMO, anders de geselecteerde OMI-referentie, zonder automatische opslag van 32%. Geen prijs, oppervlak of waardebron: ROI niet berekenbaar.

Voorlopige ROI

A aankoop; B aankoopreserve 9% van A; C werken; D=A+B+C; E waarde na renovatie. Marge=E−D; ROI=(E−D)/D×100. Apart benoemde bruto ROI laat B weg. Reserve is geen persoonlijke belastingberekening. Financiering, verkoopkosten, exitheffingen, toepasselijke btw en vertraging zijn uitgesloten; geen automatische belastingvoordelen. De PDF-verdeling 10/18/20/22/18/12% is indicatief, geen gemeten hoeveelhedenstaat.

Scout Score en gebiedseffect

Zeven delen: prijs 25, renovatiefit 20, locatie 15, pandkwaliteit 15, energie 10, kanaal 10, data 5. Fotos: round((conditie−55)/12), risico hoog/laag/midden −7/+3/−2, potentieel +4/−4/0, zekerheid +1/−2/0. Documenten: +1 bij compleet met bevindingen, −3 bouwkundig hoog, −2 juridisch hoog, −1 gemiddeld; correctie begrensd −18/+1. Eindscore 0–100. Gebiedskosten veranderen ROI, volgorde en Hot Deals (score ≥75 en voorlopige ROI ≥30%), niet de scoregewichten.

Twee selecties om kansrijke panden zichtbaar te houden

Hot Deals: Scout Score minimaal 75 EN berekenbare voorlopige ROI minimaal 30%, zonder automatisch aanvullen of drempels verlagen. Kansrijk — te beoordelen: score minimaal 75 met niet-berekenbare ROI, standaard op Scout Score gesorteerd en binnen actieve filters. Onbekende ROI betekent geen 0% of slechte investering. Het pand vermeldt welk gegeven ontbreekt: prijs, oppervlakte, verkoopwaardereferentie of specifieke begroting. De landelijke terugval voor renovatiekosten sluit een ROI-berekening of Hot Deal niet uit. Panden blijven ook vindbaar in shortlist en volledige inventaris, afhankelijk van de gekozen filters.

Betrouwbaarheid van de OMI-referentie

Een zonekoppeling vereist een unieke officiële gemeentenaam en coördinaten binnen precies één gepubliceerde zone van Agenzia delle Entrate. Losse contouren en uitsparingen worden gecontroleerd. Een geschatte straat- of gemeentelocatie bewijst geen pandzone. Zonder aantoonbare zone en passende woningquotering blijft de ROI onbekend als ook gekwalificeerde vergelijkingen ontbreken. Garage- en parkeerprijzen waarderen geen woning. Tijdens verrijking wordt het nieuwste semester dagelijks gecontroleerd; semester en bron blijven in het rapport bewaard. De zonecontrole bewijst niet dat de door het portaal aangeleverde coördinaten nauwkeurig zijn. OMI is een halfjaarlijkse marktbandbreedte, geen taxatie of gegarandeerde verkoopprijs. Landelijke renovatiebedragen vervangen geen ontbrekende verkoopwaarde.

Actualisatie en beperkingen

Herberekening bij publicatie van sync en foto-/documentverrijking. Modelversie, relevante invoer en marktgroep bepalen gewijzigde records. Alleen rekenen veroorzaakt geen nieuwe AI- of portaalbevraging. SQLite-leessnapshot wordt atomair vervangen. Regionale bronlinks zijn klikbaar in de PDF. Laat voor een investeringsbesluit hoeveelheden en lokale offertes toetsen.

Fonti / Sources / Quellen / Bronnen

Regione Veneto - Prezzario LL.PP. 2026 · VEN26-01.13.07.00 · 26.15 EUR/m² · Original
SHA-256: 8460e94f125d2499b383162df816aff46272590d0086d00461a9b1ee2629a78e

Provincia autonoma di Trento - EPPAT 2026 · B.06.20.0111.010 · 18.14 EUR/m² · Original
SHA-256: 2cddea7da4b933fa7e03b8acfc26d51d01c6f8681a6be02802636c8db9366119

Model: 20261030-financial-v2 · Cost book: 20261029-regional-v1 · Reviewed 30/10/2026