Punteggio di interesse: valutazione preliminare, 0–100
Il Punteggio ordina il potenziale come progetto da approfondire: posizione di prezzo rispetto agli annunci selezionati massimo 25 punti, idoneità alla ristrutturazione 20, posizione 15, caratteristiche dell’immobile 15, energia 10, fonte/canale 10 e dati disponibili 5. Foto e documenti applicano correzioni limitate; risultato finale 0–100. Il ROI calcolato non è una componente del Punteggio. Punteggio 80 non significa rendimento o probabilità di successo dell’80%. Punteggio e ROI possono usare gli stessi dati di fonte.
ROI preliminare: scenario economico
A = acquisto; B = riserva di acquisto pari al 9% di A; C = lavori stimati con gli adeguamenti di rischio applicabili; D = A+B+C; E = valore stimato dopo i lavori. Margine = E−D; ROI = (E−D)/D ×100%. E usa confronti locali di prezzi richiesti selezionati, altrimenti un riferimento OMI pertinente. C usa basi nazionali di modello e solo le voci regionali documentate. Senza prezzo, superficie utilizzabile o riferimento di vendita, il ROI non è calcolabile. Nessun bonus fiscale automatico. Esclusi finanziamento, costi di vendita, imposte sulla rivendita, IVA applicabile e ritardi. Non è un ricavo garantito né un consuntivo netto completo.
Le 4 Strategie di Valorizzazione e Simulatore di Scenari Interattivo (Obbligo di Ricalcolo Autonomo)
Dimora Visione AI classifica le opportunità in quattro profili operativi filtrabili: (1) Frazionamento urbano, (2) Transizione Energetica ENEA (salto da G/F/E verso A2/A4), (3) Arbitraggio Asta PVP / Asta Deserta e (4) Riqualificazione leggera (< 3 mesi). Il ROI preliminare pubblicato resta neutro e non include premi automatici di frazionamento o bonus fiscali. Nel dossier espanso di ogni immobile, il Simulatore parametrico di scenari consente a professionisti qualificati di testare i 4 scenari o inserire proprie ipotesi (offerta A, m², lavori €/m², uscita €/m² e ROI obiettivo r), calcolando l’offerta massima sostenibile A_max = ((E / (1 + r)) − C) / 1,09. Limitazione di responsabilità: il simulatore è uno strumento di lavoro non vincolante riservato a operatori esperti tenuti a verificare e ricalcolare autonomamente ogni parametro tramite sopralluogo tecnico, computo metrico estimativo e verifica urbanistico-catastale e fiscale. Dimora Visione AI declina ogni responsabilità per offerte o decisioni d’investimento.
Migliori opportunità: due condizioni insieme
Punteggio di interesse ≥ 75 E ROI preliminare calcolabile ≥ 30%. Restano applicate le regole della selezione per criteri attive e gli ulteriori filtri dell’utente. Nessuna quota minima, riempimento automatico o riduzione delle soglie. Punteggio 80 con ROI 35% può qualificarsi; Punteggio 80 con ROI 20% e Punteggio 70 con ROI 50% non si qualificano. L’ordinamento non modifica i requisiti di ammissione.
Opportunità da verificare
Punteggio di interesse ≥ 75 con ROI non calcolabile. La scheda indica il dato mancante. Sconosciuto non significa 0% o investimento negativo. Ordinamento iniziale: Punteggio decrescente. Questa modalità allenta i gruppi di regole del profilo per mantenere visibili i dossier incompleti; restano i filtri scelti per zona, canale, parola chiave, prezzo e superficie. Un ROI noto inferiore al 30% non rientra automaticamente qui: l’immobile resta consultabile nella selezione per criteri o nell’inventario secondo i filtri attivi.
Filtri, ricerca e costi nazionali
La ricerca, ad esempio Asolo o villa, opera nella selezione attiva. I filtri restringono la selezione; l’ordinamento cambia soltanto la sequenza. I conteggi del catalogo e quelli filtrati possono differire. Una stima lavori nazionale non impedisce ROI o Migliori opportunità se gli altri dati bastano. Un costo nazionale non sostituisce un valore di vendita mancante. Esempio: Punteggio 80 e ROI sconosciuto resta da verificare finché non viene acquisito un riferimento documentato.
Graduatoria composita distinta dalle Migliori opportunità
Il segnale composito di graduatoria usa: 65% Punteggio di interesse, 25% ROI lordo normalizzato e 10% copertura dati del modello. ROI lordo = (E−A−C)/(A+C) ×100%, senza la riserva B. Per la graduatoria il ROI lordo è limitato tra −20% e +50% e convertito in 0–100. Il risultato ponderato non è il Punteggio di interesse e non decide le Migliori opportunità. Le Migliori opportunità continuano a usare il ROI preliminare comprensivo della riserva di acquisto. Questa graduatoria richiede i dati necessari; non è un ulteriore requisito di ammissione alle quattro viste del catalogo.
Superficie: tre basi esplicite e controllo delle incongruenze
Il dato m² originale resta invariato. Il modello registra separatamente base valore, base lavori e base affitto. Per una normale superficie di fonte senza incongruenze, lo stesso dato resta una dichiarata ipotesi parametrica, non un rilievo o superficie abitabile certificata. OMI specifica netto/lordo per vendita e locazione: la base N/L della referenza resta registrata. Un totale fisico che somma abitazione, cantine, soffitte e accessori non viene automaticamente trattato come tutto residenziale. Divergenza materiale fra misura fonte e commerciale documentata (>2 m² e >2%), base catastale non conciliata, somma mista esplicita o barchessa annessa senza ambito definito: valore, Costo dei lavori, affitto e ROI sospesi. Nessuna ponderazione inventata, nessun quadro economico residenziale applicato automaticamente al giardino. Indicatore Superficie da verificare e motivo in scheda/PDF. Punteggio di interesse e immobile restano visibili; accesso alla selezione Da verificare con Punteggio ≥ 75 e filtri attivi. Una misura commerciale già ponderata non viene riponderata.
Catasto, dati di fonte e verifiche fiscali
Le mappe WMS e le coordinate di fonte offrono un contesto geografico. Non attestano proprietà, identificazione particellare, autorizzazioni o conformità edilizia. Dati pubblicati e ipotesi di modello restano distinti. Le agevolazioni fiscali richiedono una verifica separata della situazione e dei requisiti da parte di un professionista abilitato; non vengono sottratte automaticamente dal ROI. Mappa, Punteggio e rapporto non sostituiscono queste verifiche.
Indirizzo non confermato e zona OMI
Civico, via e comune devono coincidere con il risultato geografico; il punto deve ricadere nella zona OMI ufficiale. Una posizione di strada o comune non conferma la zona del singolo immobile. Se il risultato non coincide, non viene assegnata una zona per approssimazione: ciò non dimostra che l’indirizzo dell’annuncio sia errato.
Perché il riferimento OMI può mancare
La scheda distingue indirizzo incompleto, risultato non coincidente, indirizzo non confermato, fonte temporaneamente indisponibile, zona non verificata e assenza di valori residenziali utilizzabili. Un blocco o una mancata risposta non prova che il dato non esista. Senza OMI il valore di uscita può comunque derivare da confronti locali che soddisfano i requisiti dichiarati; altrimenti il ROI resta sconosciuto.
Superficie, prezzi e documenti ambigui
Nessuna cifra viene ricostruita unendo numeri o sommando abitazione, terreno e garage. Un totale commerciale deve essere esplicitamente attribuibile al lotto pertinente. Civici, pagine e fonti devono essere riconoscibili. Scansioni non leggibili, più lotti, valori contrastanti e superficie fuori dall’intervallo del modello abitativo (15–5.000 m²) richiedono verifica; non producono automaticamente un ROI.
Effetto delle eccezioni sui filtri
Prezzo, superficie o valore di vendita mancanti: ROI sconosciuto, mai 0% assegnato automaticamente. Punteggio ≥ 75 con ROI sconosciuto: Opportunità da verificare, nei filtri attivi. ROI noto basso o negativo: niente Migliore opportunità e niente ingresso automatico nella selezione da verificare; resta consultabile nella selezione per criteri/inventario. Costi lavori nazionali: nessuna esclusione automatica. Terreni e immobili commerciali fuori dal modello residenziale: computo specifico, senza ROI o ricavi residenziali presunti.
Ricalcolo, aggiornamenti e rapporti
Le regole del Punteggio non includono il ROI. Nuovi dati su prezzo, superficie, posizione e copertura informativa possono però cambiare il Punteggio. Scheda e rapporto usano lo stesso calcolo pubblicato; dati nuovi prevalgono su integrazioni precedenti. Il messaggio sul singolo immobile è in italiano; nei PDF di cinque pagine A4 è nella lingua scelta IT, NL, EN o DE. Una quotazione confermata elimina il vecchio avviso. Mancanza di foto o documenti leggibili non autorizza a inventare i dati.
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